Рынок жилой недвижимости постепенно «разворачивается» в сторону покупателя. Растет конкуренция между застройщиками, которые сейчас находятся практически в равных условиях. Растет качество возводимых объектов. Кто предлагает более продуманный и интересный продукт, тот и получает покупателя.
Светлана Федорова – начальник отдела реализации недвижимости ООО «Группа компаний «Лист» поделилась своим мнением о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости, что изменилось в работе компаний-застройщиков с изменениями в 214‑м федеральном законе и как повлияли эскроу-счета на конечную стоимость жилья.
— Светлана Андреевна, опишите ситуацию, которая сейчас складывается на рынке недвижимости?
— Безусловно в последние несколько лет для рынка характерно постоянное колебание. В первую очередь, это связано с появлением новых объектов – это микрорайоны, расширением ассортимента квартир, взять к примеру квартиры-студии, которые пользуются неизменной популярностью. Комплексная застройка – это тренд на многие годы вперед, потребителю больше не интересны просто квадратные метры, нужен детский сад для ребенка, красивый двор с современным благоустройством, подземные парковки и т.д.
Во-вторых, изменения в законодательстве, регулирующем строительную отрасль. Я говорю о проектном финансировании, спецсчетах и эскроу-счетах. И если для компаний-застройщиков это хорошо понятные термины и инструменты, то для другой стороны – покупателей и участников долевого строительства – это пока малознакомые понятия. Как следствие – чрезмерная осторожность. Что, безусловно, сказывается на рынке.
Еще бытует мнение, что все эти законодательные нововведения сократят число строительных компаний, что в свою очередь повлечет рост цен на недвижимость. Безусловно, такие опасения не безосновательные! Работать с банками по новым правилам сможет далеко не каждая компания. Тем более, последние годы для строителей выдались непростые. Посмотрите сами на предложения 3–5‑летней давности, многие компании вы сегодня уже на рынке не найдете.
— Можно ли сказать, что все эти изменения призваны защитить как раз рядового покупателя?
— Конечно. 214‑й федеральный закон это и подразумевает. В том числе посредством наведения порядка на рынке недвижимости. Не будем скрывать, что был период, когда государство практически никак не участвовало в этом процессе. И каждый был, как говориться, сам за себя. Теперь останутся самые крупные и надежные.
— Для добросовестных застройщиков действие 214-го закона как-то осложнило жизнь?
— Существенно нет. За исключением того, что появилось много новых затрат: прямых и косвенных.
— Давайте подробнее остановимся на эскроу-счетах. Что это такое и для чего они появились?
— При участии в долевом строительстве заключается трехсторонний договор между покупателем, застройщиком и банком об открытии счета. После государственной регистрации договора, покупатель перечисляет деньги на открытый в банке эскроу-счет. На нем средства находятся ровно до того момента пока дом не будет введен в эксплуатацию. Только после этого они будут перечислены на счет компании-застройщика.
Для покупателя эта схема гарантирует, что деньги не пропадут. Кроме того, все эскроу-счета страхуются. Ровно так же, как и все банковские вклады. Даже если банк обанкротится, человек сможет вернуть свои деньги. Для покупателей бояться здесь нечего, кстати, мы приглашаем всех желающих к нам в офис, объясним все нюансы, плюсы и минусы нового механизма покупки.
— Получается, что строители сегодня вынуждены изыскивать средства на то, чтобы построить объект? Это могут быть как собственные деньги, так и кредитные. Каким образом работа с эскроу-счетами повлияла на окончательную стоимость жилья?
— Давайте считать вместе: каждый год строительные материалы и энергоресурсы дорожают минимум на 4–6%, растет стоимость труда. Теперь к этим уже привычным факторам добавляются мощные единовременные эффекты: в прошлом году увеличился НДС с 18% до 20%. А в этом году начался переход к кредитному финансированию: раньше это были бесплатные деньги, а теперь по базовой ставке от 8% годовых. Застройщики, как могут, работают над внутенней эффективностью и организацией труда, но потенциал сокращения издержек ограниченный, и уж тем более, меньше всего хочется экономить на качестве. Сама логика ценообразования подсказывает, что цены увеличатся на 10–15% — для простоты понимания это порядка 150–200 тысяч рублей для однокомнатной квартиры и т.д. Вопрос только в том, насколько растянется этот период повышения.
— А как же ипотека?
— Да, ипотека начинает постепенно дешеветь (процентные ставки снижаются и уже в ряде банков достигают 8% и менее) и мы рассчитываем, что эта тенденция продлится как минимум до конца 2020 года. Частично это компенсирует для покупателя увеличение стоимости жилья.
— Как чувствует себя компания «Лист» в новых условиях? И что готова предложить оренбуржцам?
— Мы в 2016‑м году начали строительство большого микрорайона в Северо-Восточной части Оренбурга. Проект получил название «Акварель». Его реализация рассчитана до 2024 года. Это, пожалуй, сейчас наш самый крупный проект, и мы уже большую его часть воплотили в жизнь.
Изюминка «Акварели» — это комплексная застройка. Помимо собственно жилья мы строим и социальные объекты – школы и детские сады. Только за последние 5 лет нами построено 5 школ по городу Оренбургу, за последние два года построены 4 детских сада в 16 и 18 мкрн, а также в п.Весеннем и на ул.Донковцева, как раз один из садов и находится в ЖК «Акварель». В планах на этот год – строительство новой школы и очередного детского сада для маленьких жителей комплекса. Хочется, чтобы наверняка хватило мест! Кроме того, не забываем про парковки. Они есть как наземные, так и подземные. В нашей компании вы можете купить парковочное место в рассрочку до года, без участия банков. Покупателям трехкомнатных квартир предлагаем машиноместо в бесплатное пользование – обычно на 1 год, так что можно попробовать и оценить преимущества.
Также планировка квартир максимально учитывает потребности людей. Кому достаточно квартиры-студии, а кто-то мечтает о большой и просторной квартире. Главное для нас – это удобство наших клиентов.
В 2018‑м году мы приступили к строительству комплекса «Березовые аллеи» на ул.Пролетарской. В этом году он будет завершен.
Главная новость этого года, долгожданная для многих – начало строительства нового ЖК внутри 16 мкрн, двух монолитных 25-этажек комфорт класса, к слову первых 25-этажных домов в Оренбургской области! Это новый современный проект, с концепцией «Закрытый двор», подземным паркингом, в который можно спуститься непосредственно из своего подъезда, улучшенной отделкой входных групп, современными скоростными лифтами фирмы Brilliant и т.д.
Большие планы у компании по застройке 15б микрорайона в областном центре (это за магазином «Лента» на Загородном шоссе) – к нему рассчитываем приступить осенью этого года, сейчас идет активная работа над проектной документацией, разрабатываем интересные фасадные решения, думаю, по традиции, выложим варианты в интернет для голосования.
Кстати говоря о новых проектах, через дорогу от ЖК «Акварель» мы начали строительство крупного фитнес- центра известной федеральной сети «Территория фитнеса». Для наших клиентов это максимально пешая доступность. В нем помимо спортивных залов предусмотрено большое количество бассейнов, различающихся как по количеству дорожек, так и по глубине, в том числе будут и бассейны для грудничкового плавания. В спорткомлексе будет много новых для города фишек, потерпите, скоро всё сами увидите! По плану он откроет свои двери для посетителей уже осенью 2020 года.
— Есть ли в продаже коммерческие площади?
Да, конечно. У нас наряду с жилой недвижимостью можно подобрать и коммерческую. В этих же жилых комплексах есть отличные предложения. А также есть выгодные предложения по аренде. Касаясь этой темы, хочется отметить, что мы обдуманно подходим к этому вопросу и стараемся максимально эффективно развивать инфраструктуру микрорайонов путем открытия в нём фитнес центров ( «Экстрим Джим», «Броско»), различных детских центров ( «Бамбино»), продуктовых комплексов ( «ФрешМаркет») и тд. Нам хочется видеть в перспективе красивый и счастливый микрорайон, жителям которого комфортно и уютно, а за всем необходимым можно будет спуститься «в домашних тапочках»!
— Какие технологии применяются при строительстве жилья?
— Наши дома строятся как с применением монолитной технологии строительства, так и панельного домостроения. У каждой есть свои преимущества и свои поклонники. Причем, что касается панелей, то наша компания сама производит их на совместном заводе Орен-Орс с использованием современного австрийского оборудования, аналогов которому в городе нет. Их преимущество в великолепной геометрии, хороших теплоизоляционных качествах (утеплитель находится внутри плиты и укладывается максимально тщательно в заводских условиях, вследствие чего, материал меньше подвержен негативному влиянию внешней среды). А значит прослужит и сохранит свои характеристики такая плита гораздо дольше. Ну а поскольку производство собственное, то и никаких задержек по поставкам необходимого количества попросту не существует, производство работает как конвейер. Сроки возведения домов вы можете наблюдать, проезжая периодически мимо микрорайонов – дома растут как грибы. И кстати это один из способов сдерживания резкого роста цен – эффект масштаба.
— Какие инструменты вы как компания-застройщик готовы предложить своим клиентам?
— Поскольку покупка квартиры довольно дорогостоящая сделка, то редко сделка обходится без привлечения кредитных средств, со стороны покупателя. Это прежде всего ипотека.
Так вот, мы плодотворно сотрудничаем со всеми крупными финансово-кредитными организациями, которые предоставляют данную услугу. Прежде всего это Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и Промсвязьбанк. Если же клиент, по каким-либо причинам желает совершить сделку с другим банком, то мы всегда готовы учесть его пожелания.
Для удобства клиентов ипотечные специалисты банков ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк есть у нас в офисах продаж. Поэтому, придя к нам в офис, вы сможете выбрать квартиру, записаться на ее просмотр и решить вопросы, связанные с ипотечным кредитованием.
Мы для всех открыты. Работаем со всеми имеющимися гос. программами поддержки семей, сертификатами, военной ипотекой и т.д.
— Какие-то особые условия для клиентов существуют?
— Конечно. Акции, специальные условия и предложения у нас появляются регулярно. Советуем почаще заходить к нам на сайт – там, как правило, есть все актуальные новости. Помимо этого, мы совместно с нашими партнерами банками предоставляем дополнительную скидку на определенные объекты.
С начала этого года с ПАО ПромСвязьБанк запущена программа ипотечного кредитования без первоначального взноса. Это эксклюзивные условия, и нам приятно, что мы можем их предоставить нашим клиентам!
Наша задача, чтобы любой оренбуржец смог исполнить свою мечту жить в удобной собственной квартире.
Отделы реализации ООО «Группа компаний «Лист» в Оренбурге:
ул. Поляничко, 1;
ул. Пролетарская, 290а (ТЦ «Березки»);
телефон: 8(3532) 44–44-80.